上海静安旅游资源经营权价格评估

上海静安旅游资源经营权价格评估

 关于旅游资源经营权价格的评估和确定目前国家没有颁布相应的法律法规作为依据，惟一可以参考的是1985年发布的《风景名胜区治理暂行条例》，但对于旅游资源的出让方面基本上处于“真空”状态。这里笔者参考国家关于土地资源出让使用权价格确定的方式结合旅游资源的非凡性作一个初步探讨。
 旅游资源经营权价格评估
 1.出让、委托估价主体
 我国旅游资源绝大部分属于国家所有，各级地方的作为国有资产的“代理人”，应该成为旅游资源经营权出让的主体，同时也应是委托估价的主体。
 2.价值内涵
 旅游资源经营权价格是一定年限的价格，受让者向旅游资源的所有者缴纳一定的出让金。因此，出让旅游资源的经营权价格评估应明确价格内涵。
 旅游资源经营权价格包括三部分，旅游资源资产的地租本金化价格、投资成本以及旅游资源投资应得利润。
 旅游资源资产的地租本金化价格是旅游资源的收益和级差收益按社会平均利润率
 还原成本金的价格。投资应得利润是指本行业的平均利润。
 旅游资源经营权价格的估价方法
1.收益现值法
 收益现值法是在估算旅游资源未来每年预期纯收益的基础上，以一定的折现率，折算为评估日收益总和的一种方法。这里须注重的是，由于旅游资源的开发程度的不同，收益的确定也应不一样。对于尚未开发的旅游资源的收益确定，我们可以采用假设开发法，在结合旅游资源的自身价值评估的基础上，考虑旅游资源的开发条件和市场的需求状况来估计旅游资源开发后的收益状况。
 其计算式：
 P=Ftk1①； P：旅游资源经营权价格； Ft：在对旅游资源假设开发的条件下能带来的预期年收益水平； α：旅游资源开发条件系数；β：对旅游资源经营权市场需求系数； γ：其他影响因数的系数； λI：各种影响因素的权重；k1：经营权年限内的年金现值系数。
 这里须说明一点，Ft的准确性取决于对旅游资源自身价值的正确评估和对旅游者需求的正确把握的基础上。
 对于已有一定程度开发的旅游资源的收益主要以评估当年旅游景区现有收入为准， 加上未开发旅游资源的收益来加以确定。
 其计算式：
 P=I×G×k2+①； I：评估当年旅游景区现有收入；G：景区的年均增长率；k2：在经营权年限内的等差年值现值系数。①：对旅游资源的未开发部分的经营权价格其确定方式采用①式。
 2.成本法
 在用成本法计算出让旅游资源经营权价格时，其价格为旅游资源的投入格与旅游资源带来的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，应归旅游资源所有者即国家所有，相当于出让金部分。投入格为旅游资源使用者在取得旅游资源使用权时支付的平均成本。
 其计算式：P=∑Gi+/L
 GI：各种投入要素的评估值；R1：收益； R2：级差收益； L：本金化率。 R1+R2是旅游资源的增值收益，它等于旅游业平均销售利润率与社会平均利润率之差乘以旅游产品的销售收入。