毕节工业房地产评估,地上附着物评估,机器设备评估

毕节工业房地产评估,地上附着物评估,机器设备评估

评估厂房的价格，主要要看的有很多方面：座落的位置及邻近环境、地块资料、业权状况，这些都会对厂房的价格产生很大的影响。还需要评估地块现状并对当地的房地产市场进行综述，评估物业的概况等。

厂房的价格还会包括土地费、建安费、设计费、销售费用、税费以及公关费等，一般可以采用市场比较法。如果可以从企业的总*中剥离出房地产的*，还可以考虑采用*法估价，但一般来说难度较大，采用极少。工业房地产估价时采用较多的是成本法。怎么对房屋建筑物评估?
目前我国对房屋、建筑物的评估常采用重置成本法。
应依据评估基准年份的同类房屋、建筑物的预算定额或每平方米造价，加上不同年份的增调系数及其他应计费用，确定现阶段每平方米的重置完全价位

一、机器设备拆迁价值评估中所面临的问题(一)实际评估工作中涉及的拆迁机器设备种类繁多在实际工作中，简单、量小、拆迁人与被拆迁人能达成协议的机器设备拆迁，一般不请评估机构评估其价值。一般只有在机器设备繁杂、量多、拆迁人与被拆迁人不易达成协议的，才会请评估机构介入。
二、拆迁评估中机器设备的分类
在机器设备拆迁时的价值评估中，要评什么和不要评什么，一般是由评估委托人提出，再与评估人员商洽后确定。由于在不同的情况下，机器设备拆迁时评估的对象是不同的，应对拆迁的机器设备有一个简单的分类:
1、按机器设备能否拆卸可分为可拆卸设备与不可拆卸设备;
2、按机器设备是否需要安装可分为不需安装的设备与需安装设备;
3、按机器设备拆迁所涉及的相关费用和损失，与机器设备重置成本相比较的结果，可分为可搬迁设备与不可搬迁设备;
4、按机器设备拆卸后能否保持原有功能与技术指标，可分为可保持原有功能的设备与不能保持原有功能的设备;5、按政策法规所规定的机器设备可否继续使用运行，可分为不允许继续运行的设备与允许继续运行的设备。需要注意的是，将不能保持原有功能的机器设备归为不可搬迁设备时应当慎之又慎。对不可搬迁设备所需评估的是设备的一次性损失，其损失价值应该是设备的评估价值扣除设备被拆卸后的可变现净值。而可搬迁设备所需评估的价值是拆卸费、拆卸损失、设备基础费用、运杂费、安装调试费及大型设备联合试运转的费用等相关费用的汇总。当然，不需安装设备与一些闲置设备的评估结果，在具体的内容上有所不同。至于机器设备因拆迁所发生的停工损失和停产损失，一般不是机器设备拆迁时价值评估范围。除非有特殊的要求与特殊的委托。
三、机器设备拆迁价值评估的实务操作机器设备拆迁的价值评估，除了应认真执行一般的评估程序之外，还应特别注意以下几个问题:
1、评估基准日似乎应为机器设备拆迁所在地的拆迁公告日。但由于在实际工作中，机器设备拆迁时的价值评估经常是在被拆迁人与拆迁人之间发生异议后再进行委托的，机器设备的评估具体范围是在被拆迁人、拆迁人与评估人员到达现场后才得以明确，宜以此三方人员共同进入现场的作业日作为评估基准日。
2、评估的现场勘查，应尽量在被拆迁方的相关负责人、拆迁方的项目负责人与评估人员在场时进行。评估现场勘查达到尽可能的细致与周详。评估现场勘查的现场记录应由上述三方共同签字确认。对重要的、特殊的机器设备还应当摄影、摄像，并建立备份。3、对于电梯、锅炉、压力容器、深井等设备应取得新的书面法定检测证。
4、分清在建的设备工程、报废的但未处理设备、闲置设备等各种评估对象，并关注机器设备的租赁、代管、海关监管已进行了财产保险等各种现状。
5、对于地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程，应尽可能取得原设计图纸等书面资料，并应尽可能进行必要的勘探测试。

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