酒店拆迁价值评估

来源：北京海润京丰资产评估有限公司 时间：2024-05-19 12:16:01 [举报]

近年来，国家基本建设速度的加快，各地征、占地拆迁工程增多，由于人们法律意识的不断提高，人们对征地价格的评估认识不断增强，由此引起的司法案件和纠纷也越来越多。因此，搞好酒店价值评估工作显得十分必要。多数被拆迁方不太重视拆迁评估，或不重视拆迁评估程序甚至不重视拆迁评估报告，这是大错特错的，这是启动法律程序维权过程中的重要事实依据。

与其他商业性物业不同,酒店折旧由三个部分组成：

　　一是酒店的物理折旧——财产的物理磨损。二是酒店的功能过时——与新建的具有同等功能的酒店相比,因酒店内部布置、风格和设计上缺乏吸引力而导致的价值损失。三是酒店的外观过时——外部原因导致的价值损失。也就是说,酒店折旧不仅要考虑物理磨损,而且要考虑功能过时和外观过时。由于酒店特别容易发生功能过时和外观过时,而这些因素往往难以衡量和调整。因此,在对开业时间较长的酒店进行估价时,需要进行高度主观的和非连续折旧估计,从而使估价结果的可靠性和有效性大打折扣。这种方法的另一个主要缺陷是,不能反映基于未来收入流的投资理念。
　　（二）交易金额比较法
　　交易金额比较法假设酒店购买方只愿意支付不多于近期同类酒店交易金额的价格。这种方法只关心市场上近交易的同类酒店的成交价格,而不考虑酒店的重置成本和未来产生净收入的价值。估价结果是对当前市场状况的真实反映,容易为交易双方所接受。为了在实践中有效地使用这种方法,估价机构需要获得及时的、可证实的和可比较的交易数据。
　　对于像零售业房地产这样的物业来说,估价机构获得足够的交易数据相对容易。与这些
　　市场不同,酒店估价在数据收集上存在以下困难:,酒店市场上的买主、卖主以及交易数量不多,可作为估价基准的交易更少。其次,大量酒店交易合同不公开,估价机构难以获得足够的可靠交易信息。再者,不同酒店的规模、质量、市场定位和设施等方面往往存在较大差异,难以直接比较。后,不同时期的酒店交易数据不能直接应用,需要对作为基准的酒店交易价格进行跨时期调整。一般来说,基准酒店交易金额只有在经过大规模调整后,才能用于比较。

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