云南曲靖度假村资产评估

来源：北京海润京丰资产评估有限公司 时间：2024-05-12 14:17:49 [举报]

云南曲靖度假村资产评估

企业价值评估的基本方法主要有收益法

　　1市场法和资产基础法。

　　企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评估方法:收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。

　　企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较:确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法:

　　企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值:确定评估对象价值的评估方法ρ

　　《资产评估准则△—企业价值》规定,注册资产评估师执行企业价值评估业务:应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。

　　根据评估目的、评估对象t价值类型、资料收集情况等相关条件,以及三种评估基本方法的适用条件,由于难以找到可比企业,因此不适合采用市场法。该公司属于从事房地产开发的项目公司,经营情况受国家宏观调控政策影响较大;另外部分土地还处于待开发状态,规划、设计尚不确定,公司未来的项目开发具有不确定性,因此也不适合采用收益法;故本次评估采用资产基础法。

　　1.流动资产

　　评估范围内的流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款、存货。

(1)货币资金,包括现金和银行存款,通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证等,以核实后的价值确定评估值

(2)各种应收款项在核实无误的基础上,根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的,按全部应收款额计算评估值;对于很可能收不回部分款项的,在难以确定收不回账款的数额时,借助于历史资料和现场调查了解的情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等,按照账龄分析法,估计出这部分可能收不回的款项,作为风险损失扣除后计算评估值;对于有确凿根据表明无法收回的,按零值计算;账面上的“坏账准各”科目按零值计算。

　　(3）预付账款,根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物的或权利的,按核实后的账面值作为评估值。对于那些有确凿证据表明收不回相应货物,也不能形成相应资产或权益的预付账款,其评估值为零。

　　(4)存货=周转材料,根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价,再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用,得出各项评估基准日的市场价格,再乘以成新率确认评估值。

　　(5)存货-开发成本,根据委估资产特点以及账面价值的构成,对于估价对象已取得当地建设规划部门批准文件并已开始施工的,根据高佳使用原则,选用假设开发法评估。对于尚未开发的土地,根据评估师所收集资料情况,采用市场法评估。对于开发成本中项目前期费用及建筑工程规费,按核实后账面值确定评估值。

　　(6)存货-开发产品是企业已经开发完成处于销售阶段的房地产,对于这部分存货的评估ˉ般采用市场比较法评估房地产的公允价值,再针对其作为企业存货的特点进行修正,用开发产品预计可实现销售金额减去销售费用、销售税金及附加、土地增值税、所得税以及适当数额的净利润等确定开发产品的评估值

　　开发产品评估价值=预计销售金额ˉ销售费用ˉ销售税金及附加-土地增值税-所得税-适 当数额的净利润

　　其中已签订销售合同的按照销售合同确定销售金额:

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