酒店评估

酒店评估

酒店是一种商业性物业。长期以来,有关商业性物业估价的实践和研究主要集中在零售、业房地产、工业厂房和商用办公楼等领域,有关酒店估价方法的研究并不多见。因此,无论是估价机构还是投资者,在评估酒店价值时,都没有太多的选择余地,往往借用面向其他商业性物业开发的估价方法。
　　酒店价值由四个部分组成:土地、建筑物、内部设施和商誉等。就土地和建筑物而言,酒店与其他商业性物业一样,可以按照同样的原理进行估价,但是,酒店业所的一些特点,如酒店用途单一、需要特殊的管理经验,以及酒店价值与其未来产生净收入的能力直接相关等,使得酒店估价在较大程度上不同于其他商业性物业。
  传统的酒店价值评估方法
　　在一般情况下,传统的酒店价值评估方法主要是以下两种：
　　（一）重置成本法
　　重置成本法假设购买者愿意支付不多于建造具有同等设施水平酒店成本的价格,既不考
　　虑市场愿意支付的价格,也不考虑酒店未来产生净收入的价值。估价时,按当前价格估计
　　酒店建造成本,然后根据酒店使用年限减去折旧金额,所得余额就是酒店价值。
　　重置成本法在估价时考虑特定市场存在的进入障碍,如对特定区域酒店建设实行严
　　格限制,或拟建酒店无法获得合适土地等,因此,在对拟发展项目进行可行性评估时,这种方法非常有效。新开业的酒店由于缺少经营历史数据,无法应用其他估价方法,这种方法可能是合适的估价方法。

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